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VIVIENDA EN AUTOPRODUCCION

Posted by poderpopular08 en 22 diciembre 2008

VIVIENDA EN AUTOPRODUCCION

LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL EN MEXICO
cut
Iniciare me exposición señalando un primer cuestionamiento: En México, la vivienda que actualmente se desarrolla para las clases con menor poder adquisitivo, aquella a la que el gobierno y las instituciones financieras denominan “vivienda de interés social” ¿Tiene en realidad un carácter social o es en realidad “Antisocial”? Pregunto lo anterior, no solo porque las dimensiones de las viviendas son en sí insuficientes para cubrir las necesidades mínimas de una familia, digamos “pequeña”. Más allá de eso, el significado de las palabras puede confundirnos. El término “Social”, tiene una doble acepción, una relacionada con la doctrina del socialismo, donde la propiedad es pública, de la sociedad y para la sociedad; o bien, darle un sentido de ayuda al prójimo, lo cual me resulta verdaderamente ofensivo, pues es empleado por gobiernos demagógicos para engañarnos, utilizando la expresión “Casas de interés social”, para referirse a las casas destinadas a la “gente humilde”, aquella a la cual se le dificulta obtener un crédito por sus bajos ingresos.

Para entender el engaño, mediante el cual se ofertan al mercado las “viviendas de interés social”, analizaremos la estrategia que las empresas constructoras y financieras, han aplicado en el mercado inmobiliario de nuestro país. Importante es señalarlo, ante la omisión o complicidad del gobierno en todos sus niveles.
Por principio de cuentas, se promociona como una “Ganga”, una vivienda tradicional en condominio, con una superficie que va de los 48 a los 52 m2, que se integra de los siguientes espacios: estancia (sala-comedor), cocina, patio de servicio, un baño y dos recamaras, y cabe decirlo, que cumplen con las dimensiones mínimas indicadas en las Normas Complementarias aplicables a la vivienda que se edifica en el Distrito Federal; todo por un precio “baratísimo”, que va desde los $600,000.00 a los $800,000.00
Si dividimos entonces el costo de venta entre los m2 de superficie de la vivienda, tendremos el costo de mercado por cada m2 construido, cantidad que incluye el costo del terreno y de la construcción en sí.
Así tenemos:
$700,000.00/51 m2 = $13,725.49/m2
Ahora separemos el costo de la tierra del costo de la obra. Consideremos que el m2 de terreno tiene un costo promedio de $5,000.00 en una zona de nivel medio bajo.
$13,725.49 – $5,000.00 = $8,725.49
Tenemos entonces que la “ganga” tiene un costo por m2 de construcción de $8,725.49.00
Ahora comparemos ese dato contra el tabulador de costos de edificación del INVI (Instituto de Vivienda del D.F.). Actualmente el INVI establece que el precio a pagar, anda en los $4,500.00 por m2 de construcción, costo que incluye por supuesto una ganancia para la empresa constructora. Como es obvio podemos observar que las empresas que trabajan con el INVI, cobran por m2 de construcción casi la mitad de lo que ofrecen las “constructoras con pretensiones sociales”.
Ahora restemos al costo empresa comercial, el costo empresa INVI y tenemos:
$8,725.49 – $4,500.00 = $4,225.49
Resulta entonces que la obra que ejecuta el INVI, significa para el beneficiario de una vivienda, ahorrar casi la mitad del costo por cada m2 construido.
Por lo anterior, podemos concluir, que la ganga ofrecida no lo es tanto, y esta es la forma en que las instituciones financieras y empresas “ayudan” a los más necesitados.

LA POLITICA DE VIVIENDA EN MÉXICO
La vivienda como derecho tiene en nuestro país una historia relativamente reciente.  La Constitución de 1917, en su artículo 123, fracción XII, estableció, por primera vez, la obligación de los patrones de proporcionar a sus trabajadores viviendas cómodas e higiénicas.
Posteriormente, el país se abocó a construir la infraestructura de seguridad social para atender las diversas necesidades de la población. En 1943 se creó el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), para brindar seguridad social a los trabajadores, aunque en sus inicios también proporcionó vivienda a sus derechohabientes.
Para la década de los sesentas, cuando México entró aceleradamente en la etapa de urbanización y desarrollo industrial, se crearon los primeros organismos nacionales de promoción de la vivienda. En 1963, el Gobierno Federal constituye, en el Banco de México, el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi), con la finalidad de promover la construcción de la vivienda de interés social, otorgando créditos a través de la banca privada.
En febrero de 1972, con la reforma al artículo 123 de la Constitución, se obligó a los patrones a constituir un Fondo Nacional para la Vivienda, mediante aportaciones y a establecer un sistema de financiamiento que permitiera otorgar crédito barato y suficiente para adquirir vivienda. Esta reforma fue la que dio origen al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), mediante el decreto de Ley respectivo, de fecha 24 de abril de 1972.
En mayo de ese mismo año, se creó, en adición a la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado (ISSSTE), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE), para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores que se rigen por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo.
FUE HASTA 1983, CUANDO EL DERECHO A LA VIVIENDA SE ELEVÓ A RANGO CONSTITUCIONAL Y SE ESTABLECIÓ COMO UNA GARANTÍA INDIVIDUAL.
Este es el parte aguas, que marca una diferencia en la política de vivienda del país, ya que a partir de ese momento el eje de la política de vivienda ha sido la intervención directa del Estado en la construcción y financiamiento de vivienda, y la aplicación de subsidios indirectos, con tasas de interés menores a las del mercado. De tal forma, en la primera mitad de la década de los noventa, se inició la consolidación de los organismos nacionales de vivienda como entes eminentemente financieros.

CONTRADICCIONES DE LA POLITICA DE VIVIENDA
Actualmente, muchos de los créditos que se canalizan a la construcción de viviendas, tienen origen preferencial de bancos internacionales o nacionales de fomento, en los que la tasa de interés fluctúa entre el 5 y el 7 % anual, pero al final de cuentas, la tasa que los “Beneficiarios” de esos créditos pagan, anda en el 15 % o más, en plazos que van de los 25 a los 30 años.
Pero la tragedia no acaba allí, resulta que si tomamos en cuenta que todo el ahorro nacional, privado y público, en lugar de canalizarse a proyectos de verdadero interés social (incluida la vivienda realmente barata), se destina a otros fines, tales como el rescate carretero, financiamiento de empresas en problemas financieros, etc., resulta que pagamos todos una obra social que justamente valorada, no lo es.

PERSPECTIVAS DE LA VIVIENDA EN MÉXICO
En los próximos 10 años, los cambios en la estructura de la pirámide de edades de la población, indican que serán cada día más los jóvenes en edad de formar nuevas familias. Esto resultara en un inminente crecimiento en la demanda de vivienda, lo cual requerirá de un enorme esfuerzo para satisfacer dichas necesidades, particularmente entre la población de menores ingresos.
De acuerdo con las proyecciones del Gobierno, se estima que para el año 2010 la demanda de vivienda a nivel nacional, rondara la cantidad de 30.2 millones de viviendas. Para satisfacer dicha demanda y su incremento anual, sería necesario construir más de un millón de viviendas por año, meta que, por demás es decirlo, será imposible de cumplir al ritmo de inversión que existe actualmente.

RETOS EN EL FUTURO INMEDIATO
Una de las tareas prioritarias para el país en los próximos años, será redefinir el papel de los organismos nacionales de vivienda, para poder hacer frente al déficit habitacional existente. Para lograrlo, se requiere el establecimiento de una política nacional de vivienda con visión de mediano y largo plazo, que considere la homologación de criterios y políticas de estos organismos y que actúe de forma coordinada con las entidades estatales de vivienda y las instituciones financieras, poniendo especial énfasis en la atención de las necesidades de vivienda de las familias con menores ingresos.
De manera complementaria, será necesario desarrollar un sistema de subsidio general, para que la población de bajos ingresos pueda tener las condiciones para adquirir una vivienda a precios accesibles. Este esquema de subsidio debe considerar la capacidad económica y de ahorro previo, de tal manera que combine, con espíritu de equidad, el ingreso y el ahorro con la magnitud del subsidio.
Se requiere también, realizar un esfuerzo adicional de simplificación administrativa, a fin de disminuir los costos indirectos, a través de la implementación de medidas relacionadas con la desregulación de trámites, permisos y licencias.
Para propiciar un crecimiento ordenado de los centros urbanos, hay que impulsar la planeación urbana de las ciudades, mediante el establecimiento de reservas territoriales, evitando el asentamiento de los núcleos de población en zonas de alto riesgo.
Asimismo, la industria de la construcción y el sector inmobiliario deben llevar a cabo un ambicioso programa de investigación y desarrollo de tecnologías que permitan bajar costos directos; para ello, será indispensable una vinculación más estrecha con las universidades y centros de investigación del país.
Para hacer de la construcción de vivienda un detonante del fomento a la actividad económica, que se traduzca en una mayor generación de empleos, permita la utilización de insumos nacionales y promueva el desarrollo regional, el Estado debe asumir un papel más activo en materia de vivienda, de tal forma que impulse el desarrollo económico y coadyuve a una mejor distribución de la riqueza y el bienestar social.

A la sociedad nos corresponde actuar de una manera más participativa en la propuesta y diseño de políticas más agresivas en materia de vivienda, tomando como punto de partida, que el acceso a una vivienda es una garantía individual consagrada en la Carta Magna y no una concesión bondadosa del gobierno.

PROCESO DE GESTIÓN PARA OBTENER LOS CREDITOS DE VIVIENDA

En la CUT hemos encontrado como una alternativa para garantizar el acceso a la vivienda, la organización social, a través de la cual se realizan acciones y tareas de manera colectiva; las cuales van desde una simple marcha, que nos permite llegar a las mesas de negociación con los gobernantes en turno, hasta el ahorro colectivo para dar enganches para la compra de tierra, pagar proyectos arquitectónicos e incluso, para iniciar trabajos en campo (mejoramientos de terreno, excavaciones, acarreos, etc.).

ASÍ, EL PROCESO MEDIANTE EL CUAL LA ORGANIZACIÓN DESARROLLA PROYECTOS DE VIVIENDA, TIENE COMO BASE LA PARTICIPACIÓN SOCIAL.

Toda vez que se cuenta con un grupo de personas, cuya condición común es la necesidad de una vivienda, se crean COMISIONES, que no son otra cosa que grupos de trabajo, a los cuales se asignan tareas específicas a desarrollar, como lo son: la coordinación de grupos, la coordinación de finanzas, la coordinación técnica, etc. Se suma a esas comisiones, un grupo integrado por personal técnico especializado en construcción, de tal forma que conjuntamente puedan administrar y ejecutar la edificación. Esta forma de trabajo se denomina AUTOPRODUCCIÓN y es reconocida  por el INVI en sus Reglas de Operación, motivo por el cual se tiene acceso a créditos para vivienda.

DEBEMOS ENTENDER POR AUTOPRODUCCIÓN DE VIVIENDA, LA FORMA EN LA CUAL UN GRUPO SOCIAL U ORGANIZACIÓN, REALIZA TRABAJOS DE EDIFICACIÓN DE VIVIENDA, ADMINISTRANDO SUS PROPIOS RECURSOS FINANCIEROS, DE TAL FORMA QUE NO ES NECESARIO CONTRATAR UNA EMPRESA CONSTRUCTORA PARA ADMINISTRAR Y LLEVAR A CABO LA EDIFICACIÓN. LOS RECURSOS AHORRADOS EN ESA MODALIDAD, SE INVIERTEN EN MATERIALES, LO CUAL PERMITE TENER UN MAYOR VOLUMEN DE OBRA.

Por otra parte, al ejecutar grandes volúmenes de obra, se puede negociar con los diversos contratistas: yeseros, plomeros, carpinteros, etc., precios inferiores a los que normalmente se cobran en el mercado abierto e incluso menores a los que se pueden considerar “baratos” como los que maneja el INVI.

Es importante resaltar que esto no es un proyecto a realizarse; actualmente la Organización ya cuenta con ejemplos tangibles de esa forma de impulsar la construcción de vivienda, como lo son los proyectos de UPREZ Santa Lucía y 5 de Mayo 2041, donde la participación de un grupo importante de asociados, los cuales integraron primeramente un fondo de ahorro y al mismo tiempo participaban en jornadas de trabajo en campo, lograron transformar ese sueño en una realidad concreta.

Posteriormente, la Organización realiza una búsqueda en el mercado de tierra, observando la viabilidad de concretar un proyecto que cubra las necesidades de un grupo determinado, esto es, se busca un terreno que tenga una buena ubicación y que por la normatividad y sus condiciones topográficas, nos permita desarrollar vivienda.

Como ya lo mencione, se consolida un grupo de compañeros que es obvio decirlo, requieren una vivienda. El número de integrantes de un grupo depende de las condiciones que se observen en el análisis técnico del predio (cuantas viviendas pueden construirse, área libre requerida, etc.).

Si el grupo consolido un ahorro previo, se negocia un precio por el terreno con el propietario y se paga un anticipo. Si así no fuese, se presenta la solicitud de compra de tierra en el INVI o se solicita su expropiación o desincorporación, según sea el caso, si esta se justifica.

Una vez integrado un padrón de posibles beneficiarios de crédito y un terreno, se presenta el caso en el INVI, para que este observe su viabilidad.

Las condiciones exige el INVI para ser sujeto de crédito son:

1.    Ser residente en el DF por lo menos de 3 años a la fecha, comprobables.
2.    Ser mayor de 18 años.
3.    No ser propietario de inmuebles en el DF, ni el solicitante, ni su cónyuge, en su caso.
4.    Tener un ingreso individual no mayor a 4.7 veces el salario mínimo diario (vsmd) para el Distrito Federal u 8 vsmd si el ingreso es integrado familiar.

CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA QUE EDIFICA LA CUT

Como condición mínima la Organización, se desarrollan proyectos arquitectónicos que contemplen viviendas de 65 m2 mínimos. Es importante mencionar, que en este caso la vivienda es considerada por la normatividad aplicable a la vivienda en el Distrito Federal, como VIVIENDA DE INTERÉS POPULAR, la cual esta por encima de la Vivienda de Interés Social, porque en sencillas palabras, tiene mayor superficie de construcción.

Los proyectos CUT consideran la siguiente distribución de espacios: estancia (Sala-comedor), cocina, patio de servicio, 2 baños completos y 3 recamaras. Por otra parte incluyen eco-tecnologías, que son elementos arquitectónicos amigables con el medio ambiente, tales como: calentadores solares para agua, luminarias ahorradoras de energía eléctrica, plantas de tratamiento de aguas residuales, reutilización de agua tratada para los inodoros, etc.

Evidentemente surge la pregunta ¿Y quien paga todo eso, si el financiamiento que da el INVI tiene un monto máximo ya establecido y no puede exceder $250,000.00?

Como es obvio, la vivienda que hace la Organización excede el monto máximo que otorga el INVI, por lo que se tiene una cantidad que deben cubrir los mismos beneficiarios de los créditos.

Para analizar este caso pondré el siguiente ejemplo: tenemos una vivienda con un costo de $280,000.00 y como ya mencione tenemos un monto de financiamiento INVI de $250,000.00

$280,000.00 – $250,000.00 = $30,000.00

Esto significa que hay un diferencial de $30,000.00 (que como ya mencione, deberán cubrir los beneficiarios).

La clave para lograr cubrir ese excedente es el AHORRO, para lo cual cada grupo, de cada predio, a través de los coordinadores de grupo, aporta una cantidad semanal y/o mensual, de tal forma que a lo largo del proceso de gestión y obra, se acumule el monto necesario para cubrir ese costo diferencial de la obra.

Para concluir, como ya se menciono, la vivienda que desarrolla el INVI esta en el rango de los 51 m2 de superficie promedio, por lo que la CUT es prácticamente la única Organización a nivel nacional, con la cual podemos acceder a una vivienda de 65 m2, con mejores acabados, con mejor calidad.

CONCLUSIÓN

Más que una vivienda necesitamos un hogar para vivir. Hogar es el espacio donde debemos desarrollarnos de manera armónica y segura.

Es un hecho, que las condiciones que vivimos de manera cotidiana en casa, son las mismas que proyectamos fuera de ella. Los individuos que viven situaciones permanentes de violencia, agresión, maltrato, etc. llevan  ese comportamiento a las calles. Es por eso que en la CUT desarrollamos proyectos con mejores espacios y mejores acabados, que hacen de las condiciones de habitabilidad se desarrollen en un mejor entorno, más sano. De esta forma la Organización, en su área de vivienda, cumple con su compromiso social.

No lo olvides, la unión hace la fuerza. Organízate y lucha.

Arq. Edgardo Olivares López
Asesor Técnico CUT

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